Als voorbereiding voor een op te stellen SPVE voor het Westerdokseiland heeft
het Projectmanagementbureau IJ-oevers een onderzoek laten doen naar de mogelijkheden van bebouwing in hoge dichtheid met een sterke menging van functies. Het ging daarbij zowel om de commerciële als de bouwkundige mogelijkheden. Ons bureau heeft het bouwkundige gedeelte voor zijn rekening genomen. Hieronder volgen de conclusies en aanbevelingen van het rapport.

CONCLUSIES

stedenbouwkundig
Een levendig milieu is vooral op straatniveau waarneembaar. Het bedenken en ontwerpen van gebouwen die integratie bevorderen heeft dus vooral betrekking op de onderste lagen. In zekere zin is het zo dat hoe hoger de dichtheid hoe meer integratie er kan zijn - de mogelijke hinder van functies onderling werkt echter negatief.
Daarnaast wordt er in de specifieke situatie van het Westerdokseiland ook op andere gronden een hoge dichtheid gevraagd in combinatie met tenminste voor een deel een gebouwde parkeeroplossing voor de benodigde hoeveelheid parkeren. Dit alles heeft geleid tot een stedenbouwkundig model waarbij de onderste lagen (bijna) volledig bebouwd worden. In de binnenkant van de plint kan het parkeren worden opgelost, aan de rand ontstaat een zone met ruimtes die een grote verscheidenheid aan functies kunnen herbergen.

bouwkundig
In een deel van het onderzoek zijn een aantal prototypen voor bouwkundige eenheden ontwikkeld met een overmaat aan ruimte. Daardoor voldoen ze ook aan de vraag naar meer bijzondere woningtypen in het hogere segment van de woningmarkt. Daarnaast is het belangrijk dat eenheden van bestemming kunnen veranderen en onderling kunnen worden gekoppeld. De ruimten die zo ontstaan zijn minder bepaald dan de tot nu toe gangbare woningtypen. Het is dit onbepaald zijn dat -in analogie met wat er op de begane grond gebeurt- een veelheid van activiteiten ook in de woning mogelijk maakt. De vraag welke functies hier in eerste instantie komen is niet zozeer relevant als wel de in veel van deze typen geboden mogelijkheid om te zijner tijd van bestemming te veranderen.

economie en regels
Het wel of niet ontstaan van een levendig gebied met veel verschillende functies en levenspatronen is niet alleen afhankelijk van de aangeboden ruimten maar minstens evenzeer van de kosten van deze ruimten en van de regels die gehanteerd worden. In het bestemmingsplan kunnen de mogelijkheden van menging van functies goed worden vastgelegd (het bestemmingsplan kan echter niet of slechts in zeer beperkte mate afdwingen dat die menging ook werkelijk ontstaat).
Het Bouwbesluit is ingedeeld op basis van bepaalde functies. De eisen van het Bouwbesluit zijn deels specifiek voor de te realiseren functies. Van te voren zal met de verschillende betrokken partijen duidelijk overlegd moeten worden over interpretatie en hantering van de regels. Afwijken van de regels is vooreen beperkt aantal eenheden mogelijk door een experiment aan te vragen bij het ministerie van VROM.

AANBEVELINGEN
1. Model twee uit de nota Aanpak Westerdokseiland (Projectgroep IJ-oevers, febr.1995) biedt zowel wat betreft fasering, locatie kwaliteiten, als mogelijke differentiatie de beste kansen tot de realisatie van een gedifferentieerd milieu.
2. Het handhaven van de bestaande gebouwen levert een wezenlijke bijdrage
aan de realisatie van het gewenste gedifferentieerde milieu.
3. Verricht nader onderzoek naar de mogelijkheden van de plint in combinatie met de gewenste dichtheid en of het te realiseren bouwvolume en de benodigde hoeveelheid parkeerplaatsen.
4. Ontwikkel een deel van de woningen als bijzondere woningtypen met een zekere overmaat, zoals die in principe in de bouwkundige prototypen van dit onderzoek zijn aangegeven. Te denken valt bijvoorbeeld aan 20% van het totaal aantal woningen.
5. Lever een deel van de ruimten casco op (de ruimten zouden vervolgens zonder bouwvergunning moeten kunnen worden afgebouwd).
6. Maak meer bedrijfsruimten dan in eerste instantie commercieel gevraagd. Dit surplus aan bedrijfsruimten kan in het begin bewoond worden en later zo nodig omgezet in andere functies.
7. Zoek naar middelen om een aantal bedrijfsruimten met een huurniveau tussen de ƒ 100,- en  ƒ 200,-  per m2 per jaar te realiseren; bijvoorbeeld door een sturend grondprijzen beleid, door subsidies, door toerekening van kosten of door naar een goedkope bouwstructuur te zoeken.
8. Vraag bij het ministerie van VROM een experiment aan voor een deel van de te ontwikkelen woningen en bedrijfsruimten; dit maakt het mogelijk om van het Bouwbesluit af te wijken.
9. De uitwerking van het bestemmingsplan dient op de gewenste ontwikkeling te worden afgestemd.
10. Ga na of het convenant van de vier grote steden met het Rijk de mogelijkheid biedt tot deregulering (bijvoorbeeld kansen zone) en tot het realiseren van bedrijfsruimten met een lager prijsniveau dan commercieel haalbaar wordt geacht.
11. Laat de tijd zijn werk doen.